קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון הליקויים שנתגלו בדירה וזאת בהתאם לחוק המכר (דירות ) תשל"ג-1973.

כפי שנפרט בהמשך האחריות מתחלקת ל-3 תקופות שונות בהתאם לסוג הליקוי שמתחילה מרגע מסירת הדירה לקונה. במעמד מסירת הדירה מתבצע הליך של פרוטוקול מסירה.

​

מהו פרוטוקול מסירה?

 

במעמד מסירת הדירה החדשה וקבלת המפתח נהוג לרשום פרוטוקול מסירה בו מפורטים כל ליקויי הבנייה שמתגלים. 

מומלץ לעבור עם נציג מטעם הקבלן על כל חלקי הדירה ולרשום כל ליקוי המתגלה בעין. רצוי אף להביא מהנדס שיבדוק, אך אין הדבר הכרחי.

יש לשים לב לפגמים ו/או ליקויים, למשל, שברים באריחי הדירה ניתן אפילו לצלמם כדי שלא תשמע טענה מצד הקבלן כי השבר או הסדק נגרמו במהלך הובלת תכולת הדירה והרכבתה.

כמו כן, כדאי לפתוח ברזים ולבדוק לחץ מים וכן לוודא שכל הדלתות והחלונות נפתחים ונסגרים כראוי.

ליקויים אשר היה ניתן לגלותם במעמד מסירת הדירה אך לא נרשמו בפרוטוקול המסירה עדיין ניתן לדווח עליהם תוך זמן סביר מאז שנתגלו (ורצוי במיידית) ועד שנה מיום מסירת הדירה.

ברור שליקויים נסתרים, כאלה שלא ניתן לגלותם במעמד מסירת הדירה, ניתן לדווח עליהם לקבלן תוך זמן סביר מרגע שנתגלו.

יאמר כי אין חובה חוקית לערוך פרוטוקול מסירה וגם אם לא נכתב פרוטוקול עדיין הקבלן נושא באחריות ובתנאי שפועלים בהתאם לחוק ומדווחים על הליקוי ומאפשרים לקבלן לתקנו.

​

 

סוגי הליקויים הקיימים בחוק

 

יובהר, כי לא כתוב בחוק המילה "ליקוי" אלא "אי-התאמה".  ישנם 3 סוגים של אי-התאמה:

1. אי-התאמה- ליקוי הניתן לגלותו במעמד מסירת הדירה לרוכש ולכן חובה לדווח עליו תוך שנה ממועד מסירת הדירה.

2. אי-התאמה שלא ניתן לגלות במועד מסירת הדירה למשל, בעיית איטום מגשם- חובה לדווח לקבלן תוך זמן סביר מרגע שהתגלתה.

3. אי-התאמה יסודית- כזאת הקשורה ליציבות של הדירה/הבניין ובטיחותו. יש להודיע תוך זמן סביר.

 

חיובי המוכר מתחלקים ל-3 תקופות.

​

 

תקופת בדק

 

תקופה קבועה שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה.

תקופת הבדק נמשכת בין שנה ל-7 שנים על-פי מהות הליקוי:

(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

​

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

​

בתקופת הבדק המוכר-הקבלן אחראי לכל הליקויים אלא אם כן, הוכיח שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או של בעל מקצוע מטעמו.

​

תקופת אחריות

תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

בתקופת האחריות, על הקונה להוכיח שהליקוי, מקורו בעבודה לקויה של הקבלן, בתכנון לקוי או בחומרים לקויים וכו'. 

​

תקופת הבדק לגבי אי-התאמה יסודית

 

20 שנים מיום מסירת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר אלא אם כן הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.

 

אחרי 20 שנה עדיין יש אחריות לא מוגבלת אבל רק אם ניתן יהיה להוכיח שאי-התאמה יסודית מקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים שהשתמש בהם הקבלן.

 

אי-התאמה יסודית מוגדרת בחוק כך:

 

 "אי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו".

 

 

נקודות נוספות לציון:

 

על-פי החוק אם התגלתה אי-התאמה או אי-התאמה יסודית הניתנות לתיקון, יש לאפשר לקבלן הזדמנות לתקנה תוך זמן סביר, רק אם לא עשה כן או תיקן פעם אחת או יותר במשך שנתייים ממועד ההודעה על הליקוי, או שהתיקון היה דחוף והקבלן לא תיקנו, אזי רשאי הקונה לתקן ולדרוש מהקבלן לשאת בהוצאות התיקון.

 

חשוב לציין שאחריות הקבלן מבחינת תקופות הליקויים עובר גם לקונה המשנה ברגע שהקונה הראשון מכר את הדירה.